Một khu vực có vị trí “giáp ranh” Tp.HCM nhưng giá căn hộ chưa bằng 10%, nhiều dư địa cho nhà đầu tư?

Mức giá căn hộ sơ cấp cao nhất tại Đồng Nai trong tháng 10/2024 đạt 41 triệu đồng/m2, trong khi tại Tp.HCM là 493 triệu đồng/m2; Bình Dương 59 triệu đồng/m2; Bà Rịa – Vũng Tàu 61 triệu đồng/m2, báo cáo từ DKRA Group chỉ ra.

Nếu Tp.HCM và Bình Dương tiếp tục duy trì vị trí dẫn đầu về nguồn cung, lần lượt chiếm 51,8% và 40,7% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường thì “người anh em” có vị trí sát cạnh là Đồng Nai vẫn rất ít sản phẩm ra thị trường cuối năm 2024.

Điểm mặt ở phân khúc căn hộ hiện Đồng Nai chỉ có dự án FIATO Airport City của Thang Long Real Group là nguồn cung sơ cấp chất lượng hiếm hoi tại khu vực. Dự án nằm ngay mặt tiền đường Tôn Đức Thắng, TT Hiệp Phước đã khởi công xây dựng và sẽ hoàn thành cùng thời điểm sân bay Long Thành đi vào hoạt động (năm 2026). Thời gian qua, dự án này nhận được sự quan tâm tích cực khi có vị trí gần sân bay được thiết kế để trở thành một hub kinh tế all-in-one trong hệ sinh thái năng động của sân bay. Loại hình căn hộ và căn thương mại dịch vụ tại dự án có tiềm năng rất lớn về an cư, cho thuê và lưu trú; cũng như gia tăng giá trị theo thời gian. Hiện các căn hộ tại đây thanh toán chỉ 1%/tháng, được ngân hàng hỗ trợ lên đến 70%.

Trong khi tại Tp.HCM loạt dự án cao cấp rục rịch chào sân cuối năm như Masteri Grand View, Eaton Park, The Opusk Residence, The Opus One, King Crown Infinity… với mức giá dao động từ 100 đến 300 triệu đồng/m2. Tại Bình Dương nguồn cung cũng khá dồi dào so với Đồng Nai. Phải kể đến các dự án như TT AVIO, Phú Đông SkyOne, Phú Đông Sky Garden, Bcons City, Happy One Central, The Felix Thuận An, Astral City, Honas Residence….

Báo cáo thị trường bất động sản Tp.HCM và vùng phụ cận tháng 10/2024 của DKRA chỉ ra, nguồn cung sơ cấp ghi nhận giảm nhẹ 1% so với cùng kỳ. Tp.HCM và Bình Dương duy trì vị trí dẫn đầu, lần lượt chiếm 51,8% và 40,7% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường. Sức cầu thị trường ghi nhận tín hiệu hồi phục, tăng 93% so với cùng kỳ. Phần lớn ghi nhận từ các dự án mới được triển khai bán hàng trong tháng.

Mặt bằng giá bán sơ cấp tiếp tục neo ở mức cao trước áp lực các chi phí đầu vào, một số dự án tại các tỉnh giáp ranh Tp.HCM ghi nhận mức tăng 3% – 8% so với giỏ hàng mở bán trước đó cách nhau từ 3 – 6 tháng. Theo dữ liệu từ DKRA Group, giá bán sơ cấp căn hộ Tp.HCM ghi nhận trong tháng 10/2024 ở mức cao nhất là 493 triệu đồng/m2, thấp nhất là 30 triệu đồng/m2. Trong khi tại Bình Dương và Bà Rịa Vũng Tàu, mức giá cao nhất lần lượt là 59 và 61 triệu đồng/m2; thấp nhất là 26 và 35 triệu đồng/m2.

Riêng Đồng Nai và Long An mặt bằng giá căn hộ còn thấp. Mức giá cao nhất 41 triệu đồng/m2 (Đồng Nai) và 29 triệu đồng/m2 (Long An). Trong khi mức giá thấp nhất tại 2 khu vực này dao động từ 21-33 triệu đồng/m2. Như vậy, so với Tp.HCM, mặt bằng giá căn hộ sơ cấp tại Đồng Nai chưa bằng 10% của Tp.HCM, dù có vị trí liền kề. Theo đó, bất động sản nơi đây đang được nhà đầu tư quan tâm, kì vọng biên độ lợi nhuận còn gia tăng trong tương lai.

Theo DKRA Group, giá bán cũng như thanh khoản thị trường căn hộ thứ cấp tiếp tục đà phục hồi, các giao dịch tập trung ở những dự án đã có sổ hoặc đang trong giai đoạn chuẩn bị bàn giao nhà. Với việc nhiều chủ đầu tư hiện đang lên lịch dự kiến mở bán sản phẩm ra thị trường, nguồn cung mới phân khúc căn hộ được kỳ vọng sẽ có những chuyển biến rõ nét trong thời gian tới, điểm rơi vào khoảng nửa cuối tháng 11/2024.

Theo các chuyên gia trong ngành, thời điểm cuối năm là lúc thị trường bất động sản luôn có những biến động khó lường. Trong suốt năm 2024, thị trường bất động sản phục hồi dần sau giai đoạn chững lại vào năm 2023. Một số con số đáng chú ý như tăng trưởng GDP Việt Nam đạt 5,5% trong quý 3, dù chưa đạt kỳ vọng nhưng vẫn là tín hiệu khả quan, hỗ trợ thị trường bất động sản. Vốn FDI đăng ký vào lĩnh vực bất động sản đạt 3,5 tỷ USD, tăng 10% so với năm trước. Điều này cho thấy Việt Nam vẫn là điểm sáng thu hút nhà đầu tư quốc tế.

Có 3 yếu yếu tố tác động đến thị trường bất động sản rõ thấy nhất cuối năm. Đó là chính sách tín dụng: Đến nay, lãi suất vay ngân hàng đã giảm nhẹ, dao động từ 8-10%/năm so với mức trên 12% vào năm 2023. Điều này sẽ hỗ trợ thanh khoản thị trường tốt hơn trong quý cuối cùng. 

Hạ tầng giao thông: Việc đẩy mạnh xây dựng các tuyến đường trọng điểm như Vành đai 3, cao tốc Bến Lức – Long Thành đã tạo cú hích lớn cho các khu vực lân cận Tp.HCM. Các chuyên gia dự đoán, giá bất động sản quanh khu vực này có thể tăng thêm 10-15% trong năm 2025.

Và cuối cùng, tâm lý nhà đầu tư: Năm nay, tâm lý thận trọng vẫn còn khá rõ ràng. Tuy nhiên, những nhà đầu tư có dòng tiền mạnh đã bắt đầu quay lại, tập trung vào những dự án có pháp lý minh bạch và chính sách thanh toán linh hoạt.

Như vậy, có thể thấy rằng thị trường bất động sản cuối năm 2024 có xu hướng ổn định hơn và đang trên đà phục hồi chậm nhưng chắc. Tuy nhiên, sự tăng trưởng không đồng đều giữa các phân khúc khiến một số khu vực có thể phải điều chỉnh nhẹ để phù hợp với nhu cầu thực tế. Lời khuyên của hầu hết chuyên gia là người mua nên chọn những dự án có pháp lý rõ ràng, vị trí chiến lược và giá cả hợp lý.